In merito alla "SCHEDA 15" del P.I. quanti Consiglieri Comunali (vecchi e nuovi) hanno compreso che quella Programmazione Urbanistica è sbagliata e non sta in piedi?

Premesso che è una mia convinzione che nessun Consigliere - prima di alzare la mano - va a studiarsi tutti i documenti e poi vota con ragione di causa... in quanto è ovvio che i Consiglieri "si fidano" di quello che "propone" l'Assessore Delegato... e poi - sulla fiducia - votano.

Quando però quello che "propone" l'Assessore (e/o l'ex Assessore) non corrisponde alla realtà dei fatti... posso permettermi di illustrare una versione diversa dei fatti per cercare di far comprendere - in particolare in merito alla Programmazioni Urbanistiche di questi ultimi 10 anni - che forse quei Consiglieri che hanno votato e votano forse sarebbe meglio che i documenti prima se li leggessero bene?  

Durante la mia presa visione delle Registrazione Video (con un audio carente e a tratti incomprensibile) dell'ultimo Consiglio Comunale - pur essendo arrivato ad ascoltare fino a un ora e 21 minuti (e mancano ancora tre ore al termine del Consiglio) - sono stato colpito dalle dichiarazioni dell'ex Assessore Giandomenico Allegri che ha richiamato la SCHEDA n° 15 della Variante n° 2 del Piano degli Interventi e in questo sottostante estratto della Tavola 02 del PI si vede la posizione della SCHEDA 15 rispetto alle altre (13.1, 16, 25 e 33) che sono le SCHEDE del PI più vicine al centro abitato di Caselle.   

Se ora esaminiamo la Tavola 3.4 delle Schede di Dettaglio della Variante 2 al PI (vedi sotto) abbiamo più chiara come è costituita la SCHEDA 15 del PI e quindi va evidenziato che (A) per individuare l'area della Scheda 15 viene consumata dell'area di Verde Ambientale, (B) buona parte della Scheda 15 non rientra nell'Ambito del Centro Urbano e (C) per quanto qui previsto, Via Divisione Acqui diventa la Tangenziale Ovest di Caselle... ed è evidente che la SCHEDA 15 del PI... doveva essere modificata. 

Dopo queste prime precisazioni va anche ricordato un piccolo dettaglio... nella TAV. 4 del PAT - Carta della Trasformabilità, in questo comparto territoriale... NON era stata prevista nessuna edificazione di nessun tipo... tanto meno di Edificazione Residenziale come invece prevede la SCHEDA 15 della Variante n° 2 al PI.

Come è ben evidente dalla TAV. 4 del PAT in questo ambito del territorio di Caselle manca l'indicazione che questa area sia sulla linea di sviluppo insediativo residenziale... e quindi per il PAT questa area era inedificabile ed era anche soggetta alla norme relative relative alle Zone di Armonizzazione o transizione... e - a mio parere - questa area era inedificabile ai fini residenziali (ma è solo un mio parere).

Restando ancor in merito alla Pianificazione del PAT ricordiamo la Osservazione n° 97 al PAT - inerente a queste aree - e ricordiamo cosa aveva deciso l'Ufficio Urbanistica: "OSSERVAZIONE RESPINTA in quanto attiene alla attribuzione alle aree di un indice di edificabilità e alla individuazione di un ambito commerciale, che competono al Piano degli Interventi" ricordando che avevano anche scritto questa altra frase: "Tale previsione risulta assente nel P.A.T. adottato e quindi, con riferimento alle Norme Tecniche di Attuazione – art 8.k, l’Osservazione presentata risulta in contrasto con il quadro strategico delineato nel progetto adottato, ove l’edificabilità è prevista prevalentemente ad est dell’abitato, in vicinanza degli impianti sportivi esistenti" (Vedi SCHEDA 16).

Se parrebbe essere pertanto evidente che per il PAT - in questa area - non era stata prevista nessuna edificazione Residenziale... poi - non si sa il perchè - nella Variante n° 2 al Piano degli Interventi questa area diventa edificabile... anche se con l'obbligo di allargare Via Divisione Acqui e di realizzare una Nuova Rotonda su Via Ceolara.

Dopo queste doverose premesse andiamo a vedere - nel dettaglio - cosa prevede la SCHEDA 15 il cui perimetro è sotto ben individuato e quindi si vede che la SCHEDA 15 della Variante 2 al PI comprende (A) la realizzazione di una Nuova Rotonda tra Via Divisione Acqui e Via Ceolara, (B) l'allargamento di Via Divisione Acqui (che cosi diventa la Tangenziale Ovest di Caselle) e (C) la possibilità di rendere edificabile una parte dell'area a Verde Ambientale del Piano degli Interventi.

La Sintesi di quello che si potrebbe fare sulle aree della SCHEDA 15 è qui sotto rappresentato:

OBIETTIVO - Individuare, previo accordo un ambito di atterraggio di crediti edilizi quale compensazione per la contestuale riqualificazione della viabilità esistente.

DESTINAZIONE D’USO - Zona agricola. E’ prevista la possibilità, previo accordo, di individuare un ambito di atterraggio di crediti edilizi e di compensazioni urbanistiche a fronte del potenziamento della viabilità, compreso incrocio, di via Divisione Acqui con via Ceolara.
PARAMETRI EDIFICATORI - Superficie massima destinabile ad atterraggio credito fino ad un massimo di 5.000 mq della superficie totale individuata dalla presente scheda progettuale. Altezza massima 10,50. Al fine di ridurre il consumo di suolo si dovrà prevedere un indice fondiario I.f. non inferiore a 1,0 mc/mq.

PRESCRIZIONI PARTICOLARI Ogni intervento previsto dalla presente scheda è subordinato alla stipula di un accordo pubblico privato ai sensi dell’art. 6 LR 11/2004, che preveda: - L’allargamento di via Divisione Acqui e realizzazione di una rotatoria tra via Divisione Acqui e via Ceolara; - La compensazione delle aree cedute e delle opere eseguite relative al potenziamento della viabilità, tramite
concessione di nuova volumetria ad uso residenziale; - L’ambito di localizzazione dei crediti edilizi sarà localizzato nella parte sud dell’area, in modo tale che sia urbanisticamente compatibile e sostenibile in base alla dotazione di infrastrutture e relazionato contesto. - La localizzazione di crediti edilizi dovrà rispettare i limiti di dimensionamento previsti dal PAT. - Il contributo di sostenibilità dovuto è quello previsto nell’accordo sottoscritto in data 05.07.2018. L’intervento dovrà essere sottoposto alla Verifica di Assoggettabilità a Valutazione Ambientale Strategica (V.A.S.) ai sensi di quanto previsto dall’art. 12 del D.Lgs. 152/2016 e ss.mm.ii..

Che su un'area di circa 12.000 mq. si possa edificare 5.000 mq (e quindi circa 5.000 mc pari a 12 unità abitative da 400 mc) che poi qualcuno abbia da acquistare le aree per allargare Via Divisione Acqui, acquistare le aree per realizzare la Nuova Rotonda con Via Ceolara e poi debba anche realizzare le opere di Urbanizzazione primaria e secondari del PUA - Piano Urbanistico Attuattivo che dovrebbe essere realizzato per la SCHEDA 15 della Variante 3 al PI... appare evidente essere solo una chimera e quindi una previsione Urbanistica inapplicabile ed è ovvio che nessun imprenditore - che abbia un minimo di buon senso - non renderà mai concretizzabile la SCHEDA 15 della Variante 3 al PI.

Per comprendere meglio le motivazioni della decisione di approvare la SCHEDA 15 andiamo anche a leggere la Relazione Tecnica della Variante n° 2 al PI dove si legge questo: "3. Aree a Caselle tra via Ceolara e via Tezze. (modifiche n. 1.1 e 1.2 ). Si prevede, attraverso accordo pubblico-privato, la possibilità di destinare una superficie massima di 5.000 mq, ad atterraggio di crediti edilizi, la parte restante è destinata a verde agricolo con funzione di filtro barriera e di riequilibrio. La previsione di far atterrare credito edilizio, in questo ambito, che non è tra quelli previsti per nuovi interventi di sviluppo insediativo dal PAT, è una compensazione per le opere di miglioramento viario previste dal PI che dovranno far parte dell’accordo; tale previsione è stata fatta. Al fine di ridurre il consumo di suolo l’indice fondiario non potrà essere inferiore ad 1 mc/mq. "".

Se durante il suo intervento nell'ultimo Consiglio Comunale l'ex Assessore Giandomenico Allegri ha illustrato come fattibile la realizzazione della SCHEDA 15 della Variante 2 al PI, non è che (oltre a vantarsi di aver proposto quella soluzione) l'Allegri ha illustrato al Consiglio Comunale un bellissimo esempio di errore di Pianificazione Urbanistica che mai potrà concretizzarsi con un PUA?

Per dovere di cronaca va detto che in merito al Documento Programmatico del Sindaco per il 1^ Piano degli Interventi presentato ancora nel 2015 (nove anni fa) il sottoscritto aveva inviato - in data 19.03.2015 una PEC - avente ad oggetto: "Proposta per la "Tangenziale Ovest" di Caselle e riqualificazione aree agricole... di transizione", alla quale prima PEC in data 20.03.2015 avevo anche inviato una PEC a INTEGRAZIONE.

Con quella "Osservazione - proposta"... avevo ipotizzato (nove anni fa) la realizzazione di una "Tangenziale ad Ovest" di Caselle - ma in "nuova sede" e quindi da realizzarsi "ex novo" - adeguando contemporaneamente la Via Divisione Acqui a via residenziale e quindi senza il traffico di attraversamento... ma con l'obiettivo di creare anche un "Parco Agricolo" fruibile dai cittadini.

In quella ipotesi la "Tangenziale Ovest" di Caselle veniva proposta da realizzare "in trincea" (scavando ghiaia) in modo che avesse da costare il meno possibile e sopratutto avesse impatto quasi a zero in prossimità delle nuove abitazioni.

Ovviamente con la "Tangenziale Ovest" di Caselle realizzata "in trincea", sotto il piano campagna... i collegamenti ciclopedonali con le aree adiacenti sarebbero stati liberi da interferenze con il traffico in modo da collegare la residenza con una esistente zona agricola da trasformare in "Parco Agricolo" (dove l'attività agricola veniva mantenuta ma riempita di alberi su dei percorsi da creare) e questo avrebbe permesso di creare una nuova area per migliorare la qualità della vita della nostra popolazione.

Ovviamente quella "Proposta per la "Tangenziale Ovest" di Caselle e riqualificazione aree agricole... di transizione" venne "NON ACCOLTA" e l'idea di creare un "Parco Agricolo" a Caselle non ebbe da concretizzarsi come nemmeno ebbe da concretizzarsi quell'idea di Tangenziale Ovest di Caselle.

Ora che l'ex Assessore all'Urbanistica Giandomenico Allegri voglia far credere ai Consiglieri Comunali  che la SCHEDA 15 della Variante al PI possa essere concretizzata... se questi Consiglieri credono ad Allegri è un problema loro... ma per il sottoscritto la SCHEDA 15 cosi come proposta dall'Allegri non sta in piedi ed è impossibile da realizzare.

Dato che non si comprende bene quello che dicono durante la discussione in Consiglio Comunale aspettiamo di leggere le Delibere in modo da comprendere meglio quello che l'Allegri ha "illustrato"... una illustrazione - a mio avviso - su una proposta relativa alla SCHEDA 15... che non sta in piedi ed è impossibile da realizzare.

Per Caselle servono idee e proposte lungimiranti... e non soluzioni impossibili da realizzare... nonostante queste siano proposte da un ex Assessore all'Urbanistica che in 10 anni del suo mandato... nulla ha fatto per migliorare la Qualità di Vita della Popolazione di Caselle.