"ABEMUS DELIBERA" - Pubblicata all'Albo Pretorio la DCC 29/2013 - Dopo il FINTO "Recupero Ambientale", ma VERA "Discarica Siberie", i "QUASIEX" danno avvio alla procedura per il FINTO "Piano degli Interventi", che sarà solo un VERO "MINI Piano degli Interventi" - Detto dall'Assessore all'Urbanistica: "... questo primo passaggio ci possa portare entro il primo autunno a portare in Consiglio Comunale uno, due, tre, quattro che siano, mini piani degli interventi per comunque rendere operativo l’accordo." E la FINTA Minoranza, "GLIEX", non dicono nulla!!!

Alla fine di questa Amministrazione Comunale (mancano: 131 giorni, 22 ore, 26 minuti e 43 secondi), gli ormai... "QUASIEX" vorrebbero approvare il "Piano degli interventi", che (come riportato nella Delibera sotto riprodotta) avrebbe questa durata: "La normativa regionale assegna al Piano degli Interventi una funzione di programmazione temporale connessa di fatto al mandato amministrativo del Sindaco".

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Appare pertanto non corrispondete alla normativa regionale che stiano approvando il "Piano degli Interventi" quando il Sindaco (anzi il Vice Sindaco) ha quasi finito il suo mandato.

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E se questa fretta - a fine mandato amministrativo ormai scaduto - se per primo fa sorridere... poi fa pensar male!!! E dato che di caxxate a Sommacampagna ne hanno compiute sia "GLIEX" che gli ormai "QUASIEX"... sta cosa... va evidenziata e segnalata.

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Ieri pomeriggio, finalmente, la Delibera di Consiglio Comunale n° 29 del 3 Luglio 2013, avente ad oggetto: "ILLUSTRAZIONE DEL DOCUMENTO PROGRAMMATICO DEL SINDACO PER LA FORMAZIONE DEL PIANO DEGLI INTERVENTI" con questo allegato: "Documento del Sindaco"... dopo oltre 15 giorni è stata pubblicata sull'Albo Pretorio del Comune.

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In merito a questa Delibera (che ritengo illegittima, in quanto non c'è stata nessuna votazione che abbia approvato il "Documento del Sindaco"... votazione che invece c'è stata in altri comuni), vorrei che leggeste con attenzione le frasi "in grassetto", le parole "in grassetto e sottolineate" e sopratutto le parole, in "grassetto, sottolineate ed evidenziate", cosi poi vi accorgerete che... c'è qualcosa che non va!!!!

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Oggetto: ILLUSTRAZIONE DEL DOCUMENTO PROGRAMMATICO DEL SINDACO PER LA FORMAZIONE DEL PIANO DEGLI INTERVENTI.-

Alle ore 20.33 rientra l’assessore Pietropoli, per cui i presenti passano a 19.

Il Presidente Residori comunica: “Questa sera all’ordine del giorno c’è l’illustrazione al Consiglio Comunale del documento programmatico del Sindaco. Con il Piano degli Interventi vengono rese operative le azioni strategiche del P.A.T. (sapete che il PAT è stato definitivamente approvato ed è entrato in vigore agli inizi di giugno) attraverso il loro inserimento graduale e mirato tra gli interventi da attuare.

La normativa regionale assegna al Piano degli Interventi una funzione di programmazione temporale connessa di fatto al mandato amministrativo del Sindaco.

La normativa regionale prevede la predisposizione del documento del Sindaco, che stiamo esaminando in questo momento, che espliciti le priorità e le trasformazioni urbanistiche, gli interventi, le opere pubbliche da realizzarsi nonché gli effetti attesi sul territorio della nuova pianificazione operativa in attuazione e in coerenza con il PAT approvato.

Il documento che viene illustrato al Consiglio Comunale costituisce il punto di partenza per la redazione del progetto del Piano degli Interventi, che è il passaggio successivo, e per la fase di consultazione, partecipazione e concertazione con gli altri enti pubblici, associazioni economiche e sociali nonché con tutta la cittadinanza, al fine di garantire il principio di condivisione e trasparenza. 

Particolare attenzione sarà posta alle problematiche connesse alla sostenibilità ambientale, alla riqualificazione energetica degli edifici e alla realizzazione della rete ecologica comunale, saranno predisposti specifici piani di monitoraggio degli effetti sul territorio delle azioni del Piano.

Le procedure, come accennavo prima sono: una fase di consultazione, partecipazione e concertazione, vengono fatte delle valutazioni o delle proposte ivi comprese eventuali manifestazioni di interesse con annessa la proposta di accordo pubblico – privato e vanno fatte pervenire entro 30 giorni dalla data di affissione del manifesto di avvenuta presentazione del documento al Consiglio Comunale.

Quindi questa sera c’è l’illustrazione al Consiglio del documento e poi tempo una settimana o i tempi tecnici per pubblicarlo, quindi verrà affisso il manifesto e poi da lì decorreranno 30 giorni nei quali si potranno presentare manifestazioni di interesse con proposta di accordo pubblico – privato, è una data che sicuramente merita di essere annotata ed entro la quale dovranno pervenire queste manifestazioni di interesse. Tutte le manifestazioni di interesse che conterranno la proposta di accordo pubblico – privato ritenute dall’Amministrazione Comunale coerenti e congrue verranno sottoposte alla previa verifica ed approvazione del Consiglio Comunale, per un espresso giudizio di merito e successivamente saranno recepite all’interno del progetto del Piano degli Interventi.

Nel periodo di validità del Piano potranno essere introdotte delle modifiche e delle integrazioni alle previsioni in ragione di ulteriori procedure ad evidenza pubblica, che possono migliorare il grado di raggiungimento degli obiettivi del Piano, perché il Piano naturalmente fa una enunciazione di tutti gli obiettivi, possono essere in qualche modo fatti degli aggiustamenti per centrare meglio gli obiettivi fissati nonché la possibilità di mutare gli accordi già sottoscritti in ragione del mutare degli scenari macroeconomici per gli interessati.

La fase di adozione e approvazione del Piano: il Piano verrà quindi adottato dal Consiglio Comunale e depositato per 30 giorni, decorsi i quali entro i successivi 30 giorni chiunque potrà formulare osservazioni in merito al Piano stesso e agli accordi ad esso allegati. Nei 60 giorni successivi il Consiglio Comunale decide sulle stesse e approva il Piano.

I concetti chiave del documento in esame sono la compensazione e quindi il recupero di adeguata capacita edificatoria da parte dei proprietari di ambiti o di aree soggette a vincolo espropriativo, anche attraverso l’istituto del credito edilizio, previa cessione all’ente pubblico dell’area oggetto di vincolo; questa compensazione è sancita dall’Art. 37 della Legge Regionale 11/2004. 

Altro punto è il credito edilizio, che si può definire come la possibilità di acquisire un diritto edificatorio liberamente commerciabile, in conseguenza delle azioni del PAT, con riferimento alla demolizione di opere incongrue o di elementi di degrado o per interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale, i crediti sono annotati su un apposito registro che fa parte integrante del Piano degli Interventi. Questo credito è sancito dall’Art. 36 della Legge Regionale 11/2004.

La perequazione: è definita l’equa distribuzione dei diritti edificatori riconosciuti dagli atti di pianificazione e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle opere di urbanizzazione tra i proprietari degli immobili compresi in un determinato ambito di intervento definito “comparto urbanistico”, da realizzare unitariamente e indipendentemente dalle specifiche destinazioni urbanistiche dei singoli immobili ivi compresi, l’Art. 35 della Legge Regionale 11/2004 va a regolamentare la perequazione. 

La realizzazione di interventi pubblici o di interesse pubblico, il progetto città pubblica, non può contare unicamente sulle risorse pubbliche, derivanti dalla fiscalità generale, banalmente l’IMU, prima l’ICI e tutte le altre forme di entrata del Comune. Si devono prevedere quindi delle forme di finanziamento derivanti dalle ricadute economiche positive per i privati, conseguenti alle trasformazioni urbanistiche che il Piano stesso andrà a legittimare.

La compartecipazione dei privati, ai quali viene incrementata la rendita in ragione delle trasformazioni urbanistiche dei propri suoli (creano una plusvalenza, quindi) si esplica attraverso la restituzione di parte della rendita sottoforma di contributo di sostenibilità ambientale, questo è un altro passaggio importantissimo, questo contributo di sostenibilità ambientale viene dato per la realizzazione di parte degli interventi pubblici e/o di interesse pubblico. Già si diceva qualche anno fa che alcune opere pubbliche erano legate anche a questo tipo di strumento; è quindi la concertazione che dà diritto al Comune di pretendere un contributo di sostenibilità ambientale e quindi una rendita a seconda dell’intervento che viene realizzato dal privato. E’ chiaro che sono entrate che poi il Comune potrà utilizzare per realizzare opere pubbliche od interventi di mitigazione ambientale o altro in generale, che verranno ritenuti indispensabili per la comunità.

Tutti gli interventi indicati nelle manifestazioni di interesse comportanti una trasformazione urbanistica, tale da rendere necessario per la sua attuazione il recepimento nel Piano degli Interventi, dovranno contenere la quantificazione del contributo di sostenibilità ambientale, calcolato in base alla convenienza economica dell’intervento. L’interesse pubblico si ritiene soddisfatto laddove il contributo di sostenibilità ambientale sia pari almeno al 40% della suddetta plusvalenza, fatti salvi i casi specifici ove prevalgano valutazioni di interesse generale approvate dal Consiglio Comunale, che possano ridurre tale valore fino al minimo del 30%. Questo è un dato importante, abbiamo stabilito nel documento che la percentuale che va al Comune sia il 40% del risultato dell’intervento in esame e può essere ridotto fino al 30% con una delibera di Consiglio Comunale che valuti un interesse generale importante per quell’intervento, che porta e giustifica dal 40% al 30% la riduzione, quindi si apre una forbice entro la quale si può dire che a questo intervento, vista la sua valenza e il suo interesse, chiediamo il 35%, il 30% o una percentuale nel range 30-40%.

Contenuti del primo Piano degli Interventi: si dovrà aggiornare il Quadro Conoscitivo, la stesura delle nuove norme tecnico – operative, la stesura di un nuovo Regolamento Edilizio, la stesura di un Regolamento Edilizio dedicato espressamente alla compatibilità ambientale, l’aggiornamento cartografico del Piano, l’attuazione di alcune azioni strategiche del PAT aventi particolare rilievo pubblico o finalizzate all’attuazione di interventi connessi all’azione di tutela e di mitigazione ambientale.

Questo è anche un passaggio importantissimo, soprattutto per alcune zone del Comune e mi riferisco in particolar modo a Caselle, dove sono necessarie ormai da anni quelle famose mitigazioni ambientali di cui la frazione ha sicuramente un gran bisogno e quindi cercheremo con questo strumento di trovare le risorse per realizzarle. Comunque queste mitigazioni potranno essere realizzate e dovranno essere realizzate anche su tutto il territorio del Comune. E’ chiaro che Custoza ha qualche problema in meno, ma anche Sommacampagna è in adiacenza all’autostrada quindi anche qui sono necessarie. Predisposizione della normativa inerente agli interventi prevedibili nelle zone agricole: la verifica in base alle procedure di VAS, la verifica e attuazione delle azioni di monitoraggio, la definizione delle modalità di utilizzo dei crediti edilizi e la predisposizione del relativo registro, nonché quelle afferenti alla perequazione e alla compensazione urbanistica, la stesura della bozza degli eventuali accordi ex Art. 6 della Legge Regionale 11/2004 e per ultimo il coordinamento con il Piano delle opere pubbliche e la stesura della convenzione tipo da sottoscrivere a valle dell’approvazione del Piano stesso.

L’elencazione è formulata ai fini ricognitivi generali e non esclude la possibilità che il Piano degli Interventi possa contenere obiettivi specifici aggiuntivi laddove si ravvisino, durante la fase di consultazione e partecipazione con la popolazione o si individuino specifici, evidenti e rilevanti interessi pubblici all’attuazione degli interventi non compresi. Criteri per la redazione delle manifestazioni di interesse, qua non entrerei troppo nel particolare, perché chiunque sia interessato a produrre una manifestazione di interesse sa che deve seguire le regole stabilite nel documento e dalle norme che in questo documento si vanno ad esplicitare e quindi: devono avere naturalmente obiettivi di sostenibilità ambientale, come abbiamo detto prima, sia documentato l’equilibrio tra interessi pubblici e privati, sia dimostrata la compatibilità con le previsioni del PAT, le previsioni della quota di plusvalore da riconoscere al Comune e così via.

Contenuti tecnico – amministrativi: qui si dovrà, sempre con manifestazione di interesse, individuare l’area, la planimetria catastale, la relazione tecnico – illustrativa, l’individuazione degli ambiti di perequazione, l’individuazione degli elementi di degrado delle aree di compensazione, l’individuazione di eventuali aree di interesse ambientale, la descrizione dell’assetto planivolumetrico dell’intervento privato, i tempi di realizzazione, le garanzie di realizzazione e adempimenti degli impegni assunti.

Velocissimamente passiamo alla quantificazione del contributo di sostenibilità, è chiaro che quando prima si parlava del 40% con possibilità di ridurlo al 30% dobbiamo applicare un metodo per questo calcolo, il metodo che è stato individuato (ce n’erano anche degli altri) ma come Amministrazione abbiamo ritenuto questo il più idoneo, vuoi perché è anche modificabile a seconda dell’andamento del mercato, voi sapete che oggi il mercato è molto altalenante e quindi vuole dire che un criterio molto rigido tipo un importo al metro cubo, magari anche diviso per aree voleva dire blindare l’individuazione del contributo di sostenibilità.

Era sicuramente un metodo più semplice ma molto rigido, questo invece che abbiamo individuato è un metodo che tiene conto di tutta una serie di calcoli che portano a trovare una differenza tra il valore di mercato, che quindi realizza chi fa la proposta di costruire beni immobili e che il programma consente di realizzare, al netto naturalmente di tutti i costi per realizzare questo intervento e alla fine ne risulta un utile - chiamiamolo – netto, perché si tolgono tutti i costi e anche gli oneri finanziari e questo utile netto poi diventa la base di calcolo per il 40% che si può ridurre fino al 30%. 

Allora la formula è BPR = VM – CT – VAA, “BPR” è il beneficio del privato o plusvalenza del soggetto proponente, “VM” è il valore di mercato, “VAA” è il valore dell’area con la precedente destinazione urbanistica, ad esempio se era un terreno agricolo piuttosto che una qualsiasi area, con uno specifico tipo di utilizzo, “CT” è la somma dei costi necessari alla realizzazione del progetto.

Quindi è un costo di trasformazione delle aree e di realizzazione delle unità edilizie, che possono essere abitazioni, edifici per attività produttive, commerciali o quant’altro.

Alla fine si è detto che verrà pubblicato un documento a seguito di questo documento chiamato documento del Sindaco, i 30 giorni decorreranno dalla pubblicazione del documento programmatico e decorsi questi 30 giorni l’Amministrazione avrà poi la possibilità di esaminare le manifestazioni di interesse pervenute. Nel frattempo questi 30 giorni serviranno anche per aprire la fase che illustravo prima: la fase di consultazione, partecipazione e concertazione che durerà 30 giorni e così via.

Con questo ultimo paragrafo del calcolo ritengo di avere concluso l’esposizione del Piano e quindi trattandosi solo di una illustrazione al Consiglio, non è prevista né la discussione né la votazione però se c’è una veloce richiesta di chiarimenti direi che possiamo accettarla. Consigliere Granuzzo prego.

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Quanto sin qui sopra riportato ed evidenziato... sarebbe la proposta di Delibera come illustrata dall'Assessore all'Urbanistica, che se avesse preso una copia di Playboy... visto che non ci sarebbe stata discussione e/o votazione... avrebbe potuto farsi approvare dal Consiglio Comunale... un "Documento del Sindaco", con questa copertina:

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Ma se l'Assessore all'Urbanistica nella Delibera... "ha detto una cosa" poi nella discussione si è contraddetto ed è emersa la VERA VERITA' invece su quanto stanno combinando in merito al FINTO Piano degli Interventi... e dove i "QUASIEX" voglio attivare... prima della ormai imminente loro dipartita dalla scena politica comunale.

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Il consigliere Granuzzo Massimo (SP) chiede: “Solo una rassicurazione: i 30 giorni di tempo per le manifestazioni di interesse evidentemente è un tempo molto, molto, molto contenuto. Ci farebbe piacere capire se è una indicazione mutuata dalla legge e perciò una cosa che l’Amministrazione Comunale era tenuta a fare o se, invece, la scelta di un arco temporale così stretto è una scelta che ha operato l’Amministrazione. Ci auguriamo che la pubblicazione di questo documento e la conseguente decorrenza dei 30 giorni non avvenga a cavallo di luglio e agosto perché secondo noi sarebbe un po’ una presa in giro, in Regione in questo periodo dell’anno autorizzano cave e discariche, consapevoli del fatto che c’è molta meno gente e ci sono molti meno funzionari in grado di osteggiare determinate procedure e sarebbe un peccato che a fronte di commi e paragrafi importanti che prevedono anche pomposamente la volontà, manifestano la volontà di permettere, di concertare, di partecipare e di aderire che questi 30 giorni con una chiusura netta poi per la presentazione delle proposte decorressero a cavallo tra luglio e agosto. Ci sentiamo solo di dire questo.”

L’Assessore all’edilizia privata ed urbanistica, Romeo Montresor rileva: “Sullo specifico della previsione legislativa credo non ci sia… ma chiedo una risposta all’Architetto Sartori e poi farò una aggiunta io.”

Il responsabile del Servizio Edilizia Privata ed urbanistica, arch. Paolo Sartori, chiarisce: “No, non c’è un termine definito, nel senso che i 30 giorni sono una scelta fatta in rapporto alle esigenze operative che l’Amministrazione intende (presumo) utilizzare. In ogni caso è un procedimento e 30 giorni sono mutuati dalla legge 241 che dice che 30 giorni di tempo è un tempo minimo.”

L’Assessore all’edilizia privata ed urbanistica, Romeo Montresor aggiunge: “Dovete tenere presente questo: l’Amministrazione intende, se possibile, dato che abbiamo avuto qualche contatto e qualcuno ha manifestato l’interesse alla realizzazione di iniziative, essere veloce e pronta ad avviare tali iniziative. L’intenzione è stata questa: chi abbia manifestazioni di interesse praticamente quasi condivisibili, perché un po’ già il PAT ha delineato una certa linea, perché non sono di estrema complicazione e perché non mi portano a scelte per cui debba dire ‘Sviluppo un’area di 200.000 metri quadrati’ abbiamo ritenuto che questo primo passaggio ci possa portare entro il primo autunno a portare in Consiglio Comunale uno, due, tre, quattro che siano, mini piani degli interventi per comunque rendere operativo l’accordo. Primo tra tutti, se verrà come spero, è l’acquisizione dell’area per la realizzazione della scuola materna nella “zona Saccomani”. Lì siccome sono due anni che ne parliamo, sono stati delineatigli accordi e siamo in vista ormai per la possibile chiusura dell’accordo. Se mi dicono ‘Ok, vogliamo essere operativi’, io vorrei potere dare loro la possibilità venendo in Consiglio Comunale per la valutazione addirittura a settembre.

È chiaro che – come ho detto prima – l’incarico per il Piano degli Interventi, quello che prenderà in esame l’effettivo sviluppo di aree artigianali ed industriali, aree di sviluppo abitativo di una maggiore consistenza sarà portato avanti con i propri tempi, che non sono quelli né dell’estate né dell’immediatezza di attuazione. E’ chiaro che una volta che uscirà quel tipo di Piano degli Interventi ci potrà essere sicuramente un’altra riapertura dei termini per la manifestazione di interessi, magari anche di 60 giorni o di altro.”

Il Presidente Residori sottolinea: “I termini sono termini, quindi non c’è dubbio che se una manifestazione arriva al trentunesimo giorno è fuori termine.”

L’Assessore all’edilizia privata ed urbanistica, Romeo Montresor rileva: “Sto agli ordini del Sindaco!”

Il Presidente Residori, vista la richiesta di interventi, considera: “Io non aprirei la discussione, se è proprio una cosa velocissima procediamo.”

Interviene la capogruppo di SP, Graziella Manzato: “Grazie. È un chiarimento sempre relativo a questo punto, premetto che la copia è sempre di Chiaramonte e quindi non so se vi è qualche sfasatura: a pagina 13 leggo, verso tre quarti dalla fine “Si terrà sempre nei tempi di manifestazione di interesse - non so se leggo correttamente, quindi chiedo un chiarimento - comunque conto delle proposte e manifestazioni che sono pervenute successivamente all’adozione del PAT e prima dell’avvio delle procedure di formazione del Piano degli Interventi purché coerenti con gli obiettivi esplicitati nel presente documento, fatta salva l’opportunità di procedere alla loro integrazione relativamente alla modalità di quantificazione del contributo di sostenibilità”, quindi viene adeguato a quello che adesso stasera viene presentato.

Chiedo, vuole dire che delle manifestazioni di interesse si potevano manifestare anche precedentemente alla data canonica della settimana prossima, quando sarà stato pubblicato il documento che è stato illustrato questa sera? Allora non tutti i cittadini credo…

Risponde l’Assessore all’edilizia privata ed urbanistica, Romeo Montresor: “La norma così com’è scritta fa riferimento a questo tipo di iter per l’attuazione del Piano degli Interventi ufficiale, quello che ho detto prima, e che deve occuparsi di materia che è complessa e che quindi richiederà il suo tempo. Noi abbiamo aperto questa finestra per le altre finalità che ho appena illustrato. Quindi quelle manifestazioni di interesse che potessero arrivarci e che fossero congruenti, torno a fare l’esempio della scuola materna chiaro e noto a tutti, possono trovare immediata risposta.

E’ altrettanto chiaro che noi non potevamo impedire al singolo imprenditore o al singolo cittadino che dicesse o dica: “Amministrazione, io sono pronto per farti una manifestazione di interesse in questi termini, sappi che ci sono”. Che poi voglia approfittare di questa finestra, allora la valuteremo, se invece vuole attendere il Piano degli Interventi più complesso, è scelta sua. Ci sono stati segnali di interesse ed ora vogliamo che ci sia un passaggio formale, perché vogliamo che tutti siano messi nella medesima condizione.”

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Riguardo la Delibera del Consiglio Comunale che termina cosi (con questa ultima frase come sopra riprodotta, che dovete rileggere meglio)... vi evidenzio che non c'è stata alcuna votazione e quindi non si comprende come questa possa avere efficacia... se non è stato votato il Documento del Sindaco.
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Questa, come sopra riprodotta è la mia espressione adesso e dopo che ho appena finito di leggere le dichiarazioni dell'Assessore all'Urbanistica... che credo siano da segnalare alla Procura della Repubblica... e che quindi vanno oltre un banale Ricorso al TAR.

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Quello che l'Assessore all'Urbanistica del Comune di Sommacampagna dovrebbe fare - secondo la legge - sarebbe come sintetizzato da questa serie di Delibere come approvate dal Comune di Costermanno e che sono conseguenti all'approvazione del Documento del Sindaco per poi arrivare al Piano degli Interventi.

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Sempre da sito web del Comune di Costermanno qui sotto, si evidenzia la quantità e la qualità come descritta in questo elenco dei documenti che sarebbero necessari per poter adottare e poi approvare il Piano degli Interventi.
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Da quanto dichiarato invece dall'Assessore all'Urbanistica - e riportato in Delibera - appare chiaro che non c'è nessuna intenzione di approvare un VERO Piano degli Interventi, ma - ripeto - dalla lettura della Delibera e da quanto ivi riportato, è evidente, che c'è solo una precisa volontà da parte "DEIQUASIEX", (con le responsabilità anche penali conseguenti) di approvare un FINTO e MINI Piano degli Interventi... al solo fine - e lo ripeto e sottolineo di nuovo, di riuscire ad ottenere solo un: "primo passaggio ci possa portare entro il primo autunno a portare in Consiglio Comunale uno, due, tre, quattro che siano, mini piani degli interventi"... e c'è quindi quanto dichiarato dall'Assessore all'Urbanistica è una manifestata volontà di arrivare ad NON approvare il VERO Piano degli Interventi!!! Ma solo quello di approvare un FINTO Piano degli Interventi, al solo scopo di approvare... uno, due, tre, quattro... mini piani degli interventi... ed è evidente che il mio ultimo pensiero è cosi ben rappresentato (vedi sotto).

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NB: Nella discussione avvenuta in Consiglio Comunale su questa Delibera... non ho letto interventi dell'Assessore all'Ecologia e Ambiente... che è rimasto in silenzio!!!. Eppure tutto il Piano degli Interventi... secondo l'Assessore all'Urbanistica... sarebbe stato pensato al fine e con l'obiettivo di dare risposte alla "sostenibilità ambientale"... incamerando dal 30 al 40% del plus valore ottenibile dalla trasformazione urbanistica come approvata!